【小结】房两租或数租是否有效？如何处理？

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【小结】房两租或数租是否有效？如何处理？

2024年06月14日

乐鱼

　　重庆坤博律师事所提示最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法按照下列顺序确定履行合同的承租人

　　一已经合法占有租赁房屋的;

　　二已经办理登记备案手续的;

　　三合同成立在先的。此条规定明确了合同均属有效情况下履行合同承租人的三个顺位第一顺位，合法占有房屋。该顺位既要求事实上占有房屋，又强调占有的法律正当性。承租人合法占有房屋，意味着出租人已完成房屋交付义，双方合同事实上已经开始履行。实践，某些承租人为达到履行合同目的而采取违法方式占有房屋，如强制开锁进入，又或强制将占有房屋的承租人赶出等。该类情况承租人虽占有房屋，但不具备法律上正当性，不能作为履行合同的第一顺位承租人。第二顺位，办理备案登记。租赁合同备案登记并非强制，也非生效条件，当事人可以自由选择，但一旦进行备案登记的，基于备案登记的公示公信力，备案登记的租赁合同就具有对抗力，可以对抗未备案登记的租赁合同。第三顺位，合同成立在先。基于债权等性原则，在既无房屋交付之实又无备案登记之续的情况下，只能依据合同成立时间的先后确定履行合同的承租人。

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